به نقل از «باشگاه خبرنگاران»

هنگام تنظیم قرارداد خرید یک خانه به چه نکاتی توجه کنیم؟

تاریخ انتشار: ۲۳ اردیبهشت ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۷۳۶۵۶۴

قراردادی که تحت عنوان بیع نامه در بنگاه‌های معاملات املاک یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین معامله باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعد‌ها دچار مشکل نشوند.

گرچه بیعنامه‌هایی که بصورت چاپی و دارای آرم اتحادیه در مشاورین املاک تنظیم می‌شود و با هدف پیشگیری از وقوع معاملات مکرر در قالب اخذ کد رهگیری و بر چسب هولوگرام صورت می‌پذیرد، لیکن این امر دلالت بر رسمی بودن آن‌ها ندارد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بنابراین تا زمانی که منتهی به صدور سند رسمی در دفترخانه نشود، خریدار نمی‌تواند از امتیازات اسناد رسمی بهره‌مند شود. در مرحله ابتدایی هنگام تنظیم قرارداد در دفاتر مشاورین املاک باید به نکاتی که ذیلاً اشاره می‌شود، توجه داشت.

۱) احراز سمت فروشنده و اختیارات نماینده وی:

به عنوان اولین نکته، بهترین حالت در تنظیم قرارداد ملکی این است که خریدار و فروشنده بعنوان اصیل طرفین عقد قرار گیرند و در واقع بدون واسطه اقدام به امضای آن نمایند.

اما اگر کسی که بیع نامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک است، خریدار باید دلایل احراز سمت آن‌ها را بررسی کند و مشخص شود، حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله هم می‌شود. همچنین اگر امضا کننده، ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که هنگام معامله توسط ولی، کودک بالغ نشده است.

در جایی نیز که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت بخش سرپرستی دادستانی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.

مضافاً اینکه در صورت تعدد مالکین، حتماً باید ذیل بیع نامه را همه آن‌ها به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آن‌ها از جانب سایرین بنا به روش‌های اشاره شده دارای اختیارات قانونی باشد.

به علاوه خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد، و نیز در صورت کهولت سن، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از عدم حجر وی مطمئن و ترجیحاً شهود معامله را از میان وراث وی انتخاب کند.

در نهایت اینکه، اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

۲) درج مشخصات کامل مورد معامله:

خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و درج وصف کامل توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات آن مانند انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و ... که در سند توصیف شده، نیز بسیار ضروری است. بنگاه‌ها نیز باید به طور کلی مشخصات ملک را در بیع نامه ذکر کنند، به خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.

همچنین باید تصریح شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت تخلیه مستأجر قید شود. بعلاوه، باید روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. بخصوص در معاملات بزرگ اخذ تأمین دلیل از طریق شورا‌های حل اختلاف مبنی بر استعلام گردش ثبتی بسیار کارگشا خواهد بود.

۳) ادای متقابل تعهدات:

لازم است هنگام تنظیم بیع نامه اولیه، انجام تعهدات طرفین بصورت متقابل تنظیم گردد. بطور مثال پرداخت بخشی از بهای ملک همزمان با تنظیم بیعنامه، پرداخت الباقی آن نیز در قبال تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال تقسیط گردد و تا زمانیکه مورد معامله تحویل نشده و یا سند رسمی انتقال نیافته، خریدار از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام بهای معامله به خریدار تحویل ندهد.

بهتر است در قرارداد تصریح شود در صورت عدم پرداخت مابقی ثمن در موعد مقرر از طرف خریدار، یا عدم تحویل یا انتقال رسمی مورد معامله در تاریخ مقرر توسط فروشنده، هر یک از طرفین که تعهد بنفع اوست حق فسخ معامله را دارا بوده تا از طریق ارسال اظهارنامه اعلام و پس از تأیید و تنفیذ توسط دادگاه، قادر شود مورد معامله را به دیگری منتقل، یا مبالغ پرداختی را باز پس گیرد.

ضمناً لازم است فروشنده جهت دریافت قیمت معامله اطمینان حاصل کند و به شرح بند بعدی، شروطی در قرارداد گنجانده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.

۴) استفاده از روش‌های پرداخت مطمئن:

امروزه با تعبیه سامانه‌های پرداخت و روش‌های الکترونیکی، نقل و انتقال بهای معاملات تسهیل گردیده، ولی چنانچه گزینه پرداخت بوسیله چک باشد، باید اطمینان حاصل نمود که چک از حساب مسدود صادر نشده، یا چک سرقتی نبوده و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هر حال توصیه می‌شود که حتی الامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت نماید.

۵) اطمینان از امکان انتقال رسمی ملک:

باید دقت شود که در خصوص معامله بر املاک در متن بیع نامه به گونه‌ای تصریح شود در صورتیکه معلوم گردد مالکیت مورد معامله به هر علتی متعلق به دیگری بوده و ناقل حق فروش آنرا نداشته است، یا به هر شکلی موضوع حق ثالث باشد، فروشنـده موظف به استرداد ثمن معامله معادل قیمت روز ملک می‌باشد.

در این راستا بویژه در معاملات بزرگ ترجیح دارد فروشنده در مقام پیشگیری از مسائل این چنینی، با اخذ جریان ثبتی به روز، از طریق تأمین دلیل و درخواست گردش ثبتی از اداره ثبت مربوطه، اطمینان خریدار را جلب کند.

باشگاه خبرنگاران جوان اجتماعی حقوقی قضایی

منبع: باشگاه خبرنگاران

کلیدواژه: قانون نکته مورد معامله بیع نامه

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.yjc.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «باشگاه خبرنگاران» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۷۳۶۵۶۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

وعده لاپورتا به ژاوی پس از موافقتش با ماندن در بارسلونا

رئیس باشگاه بارسلونا به سرمربی این تیم که تصمیم گرفته یک فصل دیگر به کار خود ادامه دهد، وعده‌ای امیدوار کننده داده است. - اخبار ورزشی -

به گزارش خبرگزاری تسنیم و به نقل از نشریه اسپورت کاتالونیا، در ملاقاتی که ژاوی با دکو مدیرورزشی باشگاه بارسلونا قبل از رفتن به منزل خوان لاپورتا جهت اعلام تصمیمش برای ماندن روی نیمکت بارسلونا داشت، آنها درباره آینده صحبت‌هایی داشتند. در حالت عادی این اتفاق جدیدی نیست، چرا که به طور معمول مدیریت ورزشی باشگاه و کادر فنی آن با یکدیگر درباره برنامه‌های آینده تیم صحبت می‌کنند. این بار اما دکو وعده‌هایی برای ژاوی داشت که لاپورتا هم آن را تأیید کرد.

در واقع یکی از دلایلی که ژاوی به ماندن در بارسلونا تا پایان قراردادش یعنی تابستان سال 2025 رضایت داد، همین وعده‌ها بود. مهمترین دغدغه کاپیتان پیشین بارسایی‌ها محدودیت‌های مالی باشگاه برای خرید مهره‌های موردنظرش در تابستان امسال بود اما لاپورتا در جلسه‌اش با ژاوی به او اطمینان خاطر داد که با وجود مشکلات اقتصادی، در پایان فصل جاری خریدهای مهمی برای تقویت تیمش صورت خواهد گرفت.

وعده‌های لاپورتا به ژاوی اما مستلزم وقوع یکسری اتفاقات خاص است که بدون شک مهمترین آنها فروش برخی از بازیکنان تیم با ارقامی است که خزانه باشگاه را به اندازه هزینه خرید بازیکنان جدید پر کند. حتی به فرض موفقیت در فروش بازیکنان با ارقامی ایده‌آل، بارسلونا برای اینکه مجاز به سرمایه‌گذاری یک درصد از رقم فروش‌هایش برای خرید شود، ابتدا باید حساب‌های مالی‌اش را تراز کند. یکی از راه‌هایی که لاپورتا باید انجام دهد اما اجرایی شدن‌ آن مشخص نیست، مذاکره مجدد با شرکت تولید لوازم و پوشاک ورزشی نایکی برای عقد قراردادی جدید است.

تنش در بین اعضای هیئت مدیره بارسلونا در پی تغییر نظر ژاوی

رئیس کاتالان‌ها در نشست مطبوعاتی اعلام خبر ماندن ژاوی، گفت: ما می‌خواهم بهترین قرارداد بازار را داشته باشیم». تنها در صورتی که این اتفاق یا نظیر آن رخ دهد که منجر به تراز شدن حساب‌های مالی باشگاه شود، بارسلونا مشمول قانون «یک در ازای یک» لالیگا برای خرید بازیکن خواهد شد. آخرین قرارداد نایکی و بارسلونا سال 2018 بسته شد و این قرارداد تا سال 2028 اعتبار دارد. گفته می‌شد که به موجب این قرارداد بارسلونا سالانه 105 میلیون یورو درآمد خواهد داشت که البته در اواخر سال گذشته برخی منابع خبری اعلام کردند این رقم 85 میلیون یورو است. با این اوصاف لاپورتا امیدوار است که بتواند شرکت آمریکایی را متقاعد کند در فاصله 4 سال مانده به پایان قرارداد فی‌مابین، قراردادی جدید با کاتالان‌ها امضا کند.

ژاوی در شرایطی که به وعده‌های لاپورتا دل بسته است که به نظر می‌رسد فاصله زیادی تا تحقق آنها وجود دارد. بارسلونا نقشه راه برای اجرای پروژه برنده‌اش را دارد اما اینکه آیا این نقشه تا آغاز اردوهای پیش فصل و شروع مجدد ژاوی و شاگردان برای فصل بعد، منجر به تحقق وعده‌های لاپورتا شود مشخص نیست.

انتهای پیام/